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Loi Pinel : une pierre deux coups !

investissement immobilierInvestir : une nécessité du temps présent

Investir aujourd’hui n’est pas une mince affaire. Mais laisser dormir son argent sur des comptes en banque s’avère une stratégie peu payante à long terme. Il faut, coûte que coûte, se décider à investir, sous peine de voir insidieusement s’éroder son capital et partir en fumée les rêves qu’on avait nourris pour sa future retraite. C’est ainsi : le temps où l’on plaçait ses économies dans ses bas de laine est définitivement révolu ; il s’est effondré, à dire vrai, avec la fin de l’étalon-or en 1971. Mais où investir ? Et comment minimiser au mieux les risques ? Telles sont les deux questions qui viennent naturellement à l’esprit de ceux qui sont confrontés aujourd’hui à cette nécessité du temps.

La bourse et la forêt: deux fausses bonnes idées

Face aux fluctuations de la bourse, beaucoup sont devenus suspicieux sur les possibilités qu’offre la bourse pour se constituer un patrimoine ; non sans raison. Et encore que l’investissement boursier puisse se révéler, sous certaine condition, une bonne affaire, ce n’est certainement pas, en tout cas, dans des temps de crise comme les nôtres. De fait, à part les spéculateurs de haut vol et de petite moralité, ils sont peu d’investisseurs à tirer leur épingle du jeu. Mieux vaut donc se tourner vers des biens plus pérennes.

Parmi les biens pérennes figure la forêt. Mais attention, quoiqu’elle jouisse aujourd’hui d’un crédit important auprès des gros investisseurs, à cause des avantages fiscaux auxquels elle donne droit (un abattement de 75 % valable pour l’ISF, ainsi que pour le paiement des droits de succession ou de donation), elle reste un investissement à risque. Le directeur de la gestion d’actifs à l’AMF*, Xavier Parain, interrogé dans le Figaro, ne laisse planer aucun doute là-dessus : «Placement atypique, la forêt en direct ou en parts ne peut pas dégager un rendement élevé, sans présenter un grand risque. Dans nos mises en garde, nous appelons les épargnants à la prudence ».

La forêt est donc un placement où l’on peut laisser quelques plumes. Et si le risque vaut parfois la peine d’être couru, d’après les spécialistes, ce n’est qu’à condition que cet investissement vert n’excède pas 5 % d’un capital qui atteigne au moins le million d’euros.

Pourquoi investir dans la pierre ?

Investir dans un bien « réel » comme l’immobilier reste donc la solution la plus viable, à moyen et long terme, quoiqu’en disent certaines personnes soucieuses de promouvoir des assurances vies et autres biens financiers ; de fait, l’avenir de ce dernier type de biens est aujourd’hui incertain, car trop corrélé au devenir fluctuant des monnaies et des économies. A l’inverse, la pierre a toujours été dans les temps difficiles une valeur-refuge. Et notre temps ne devrait pas faire exception. Car la pierre a une valeur intrinsèque ; elle répond à un besoin humain vital : celui de se loger.

Sachant qu’aujourd’hui ce type l’investissement dans l’immobilier peut être en partie financé grâce au levier de la défiscalisation, on voit mal ce qui empêche encore  gros comme petits investisseurs de bénéficier des largesses de l’Etat français pour se constituer un patrimoine dans la pierre.

Le dispositif Pinel : un dispositif très incitatif

A D’autant plus forte raison que l’incitation fiscale, dans le cadre du nouveau dispositif défiscalisation dit Pinel, en vigueur depuis le 1er septembre 2014, est plutôt forte ; elle va croissante, suivant la durée de location que consent le futur investisseur: pour 6 ans (le minimum légal pour bénéficier du dispositif de défiscalisation), le montant d’impôts défiscalisables se monte à un maximum de 36 000 euros, soit 6 000 euros par an. Mais au bout de 9 ans ou de 12 ans, il atteint respectivement 54 000 euros et 63 000 euros. Pour dire les choses autrement, l’avantage fiscal qu’accorde la Loi Pinel en 2016 aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf (ou assimilé) augmente proportionnellement à la durée de location : 12 % du prix du bien pour une durée de 6 ans, 18 % du prix du bien pour 9 ans et 21 % pour 12 ans (32 %, même, pour les territoires d’outre-mer).

Des limites raisonnables

Les limites d’un tel dispositif sont, en outre, beaucoup moins restrictives que le dispositif précédent mis en place par Cécile Duflot. L’investissement est limité à l’acquisition de deux logements au maximum par an et plafonné à 300 000 euros/an. Un second plafonnement porte sur le loyer exigible (il est au maximum de 5500 euros/m2) et sur les ressources du locataire. Pour ce qui est des nouvelles constructions, elles doivent impérativement respectées la RT 2012 (comme n’importe quelle autre construction, du reste) ; si les bâtiments sont déjà existants, ils se doivent de respecter un certain degré de performance énergétique, dont la reconnaissance légale passe (en règle générale) par l’obtention des labels « HPE rénovation » ou « BBC 2009 »**.

Un risque minime, voire nul, en matière de vacance locative

Les contraintes liées à la performance énergétique, remarquons-le, sont aussi un avantage : qui dit performance énergétique, dit économies d’énergie et donc économies d’argent pour le locataire potentiel ; un moyen idéal, donc, de limiter les risques de vacances locatives. Du reste, force est de constater que dans le cadre dispositif Pinel, le risque de vacance locative est très faible, voire nul.

En effet, les logements concernés doivent impérativement se trouver dans des zones dite « tendues », des zones où la demande excède l’offre ! Et si l’on ajoute à cela que la loi Pinel permet de louer à ses ascendants ou à ses descendants (pour peu que ces derniers ne soient pas inclus dans le foyer fiscal), on réalisera que tout est réuni pour réduire à néant les risques que comporte ce type d’investissement locatif. Il est donc grand temps de sortir l’argent de ses bas de laine et de le convertir en pierres pour assurer un avenir à son patrimoine.

* AMF : autorité des marchés financiers
** HPE signifie : « haute performance énergétique » et BBC : « bâtiment basse consommation ».

Philippe Cottard est Rédacteur en Chef du pôle immobilier d'enormo.fr spécialisé dans l'immobilier d'investissement. Il vous fait part des tendances du marché immobilier et des conseils pour faire des bonnes affaires.

1 Comment

  1. Bonsoir, de l’info plutot appréciable.

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